LOS 8 ERRORES MAS COSTOSOS QUE COMETEN LOS INVERSIONISTAS

Incumplimiento del sistema jurídico local

Muchos inversionistas y corredores de bienes raíces pueden conocer algo del sistema jurídico, sin embargo, en la aplicación de las leyes es donde se cometen errores que terminan traduciéndose en perdida de ti repo y dinero. Por ejemplo ¿En qué casos se aplica la ley? ¿cuántos días concede esta ley? También es necesario saber cuándo y cómo entregar aviso de:

• Pago o entrega de la unidad.
• Violación de contrato con opción a modificar.
• Violación de contrato con terminación del mismo.
• Perturbación a los vecinos.

De la misma forma, antes de iniciar algún procedimiento legal para desocupar la propiedad, se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, la cual, puede significar meses de retraso en el proceso por eso recomendamos tener un abogado especialista en este tipo de situaciones.

Precalificación de inquilinos

Precalificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en los negocios y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto negativo de tener la propiedad vacía, aceptar un inquilino no precalificado suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establezca un sistema de precalificación y siga ese método siempre como rutina. Es importante que tenga en cuenta las regulaciones locales (Fair Housing Laws) in embargo, los elementos más comunes de precalificación son:

• Antecedentes penales.
• Reporte de crédito.
• Referencias de arrendadores anteriores.
• Referencia laboral.
• Referencias personales.
• Tiempo promedio que ha vivido en cada propiedad.

Desconocimiento de las regulaciones locales

La mayoría de las demandas contra propietarios resultan de violaciones al sistema jurídico que protege a los potenciales inquilinos contra discriminación (Vivienda Junta – Fair Housing). A pesar de esto muchos propietarios prestan poca atención a las regulaciones ya que utilizan sentido común para no discriminar y lamentablemente el sentido común muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley. Siempre tenga en cuenta que el sistema norteamericano se presta para demandas y es muy común ver publicidad impulsando a las personas a que contacten un abogado si siente que de alguna manera fue discriminado.

Estas regulaciones aplican no solo para la precalificación del posible inquilino, Si no durante la relación arrendador arrendatario, por to tanto, no hay que tener miedo del sistema solo entenderlo respetarlo y cumplirlo.

Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar sobre la base de:

•      Raza.
•      Color.
•      Religión.
•      Origen.
•      Sexo.
•      Estatus familiar.
•      Discapacidad física.

      Desconocimiento del mercado local

Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar los siguientes aspectos en una urbanización o edificio:

•      Precio real de renta en etapas específicas.
•      Tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse.
•      Competencia directa.
•      Demanda.
•      Precio por pie cuadrado o metro cuadrado.

No solo es importante conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento de ubicarla para la renta, más importante aún es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones al momento.

Carencia de estrategia

Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local tener un asesor inmobiliario que tenga to conocimiento.

• ¿La estrategia de precio sería diferente si va a competir con la propiedad en lugar de competir con 10 propiedades?
• ¿Si en la zona predominan familias cree usted sea más fácil rentar una propiedad de Habitación o una de 3 habitaciones?
• En caso de que el área sea principalmente de ejecutivos solteros le será más fácil rentar una propiedad de una habitación o una de 3 habitaciones
• Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse ¿qué estrategia se puede utilizar para acelerar este proceso?

Ausencia de mantenimiento preventivo

La mayoría de los dueños prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema, sin embargo, el mantenimiento preventivo suele resultar más económico que un reemplazo que se hubiera podido evitar. En dependencia del año de la propiedad de los equipos y de las condiciones en que se encuentre, es recomendable cada 2 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones. Adicionalmente le permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y le permite ver si existen personas o mascotas no autorizadas en el contrato de arrendamiento.

Falta de un contrato adecuado

El contrato de renta es su primera y mayor protección. Es mu y común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una forma en Internet que le sirva como contrato estándar. Es muy importante tener en cuenta que este convenio es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia que ayude a proteger sus intereses.

Ausencia de un buen equipo de trabajo

Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que lo ayuden a invertir y a manejar su inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:

• Corredor inmobiliario.
• Administrador de propiedades.
• Contador con experiencia en bienes raíces.
• Abogado de desalojos.

Razones principales a la hora de contratar a un administrador de propiedades y cuál es su trabajo

Ser propietario no es fácil, especialmente al comprar una propiedad de renta de alquiler con muchas unidades. Esto se toma aún más difícil si se tienen otras responsabilidades. No solo se debe cuidar la inspección de los inquilinos sino también el mantenimiento de su propiedad. Si cree que es demasiado tedioso para usted como individuo manejar tantas| responsabilidades, es recomendable contratar un buen administrador de propiedades y es por ello que le presentamos las principales razones por las que usted necesita un administrador de propiedades.

1. Puede estar tranquilo con un administrador de propiedades

Es común que los propietarios reciban llamadas telefónicas de inquilinos que se quejan de goteras en el techo o de tuberías de rotas. Es trabajo de un administrador de propiedades atender las llamadas y quejas de los inquilinos para así actuar y solucionar los problemas a la mayor brevedad posible.

Usted no tiene que preocuparse por el proceso de selección

Los inquilinos problemáticos pueden ser una fuente de problemas constantes para los propietarios, es per ello que es responsabilidad de un administrador de propiedades establecer un proceso de revisión de perfil de estos. Dicha revisión garantizará que el individuo pague que la renta a tiempo y tenga un buen comportamiento. Los inquilinos problemáticos no solo pueden traer consigo discusiones con otros inquilinos, sino también dañar su propiedad.

Usted no necesita preocuparse por el mantenimiento de su propiedad

Como propietario, es su trabajo asegurarse de que su propiedad permanezca en las mejores condiciones para atraer a la mayor cantidad posible de inquilinos por lo que el administrador de la propiedad debe llevar a cabo el mantenimiento regular de la propiedad. Este debe identificar los problemas que pueden convertirse en problemas más grandes en el futuro. Y la mejor parte es que cuentan con un equipo de proveedores y contratistas que les facilita el cuidado del mantenimiento de su propiedad.

Usted no tiene que preocuparse por la recolección del alquiler

Sin un administrador de propiedades, recordar las fechas de pago de todos los inquilinos puede ser un gran problema, por lo que tendría que visitar su propiedad regularmente para cobrar el alquiler de diferentes inquilinos. Esta tarea de cobro del alquiler es manejada par el administrador de la propiedad y puede estar seguro de que recibirá’ el dinero a tempo mes tras mes.

Ya que un administrador de propiedades cebe lidiar con una gran lista de objetivos, es recomendable designar a alguien que tenga experiencia y que trabaje profesionalmente. Por lo general, un administrador de propiedades le costara alrededor del 10% de comisión de sus ingresos por alquiler.

Ya sea que hayas comprado su casa hace 4 años o 40, vender puede ser complicado.

¡Vender una casa no es nada comparado con comprar una! Cuando usted es el que Comprador una casa generalmente implica una buena cantidad de emociones y sentimientos, mientras que vender una case, por lo general, se centre en lo que a los agentes les gusta Llamar “maximizar el potencial de ganancias”.

Vender su casa es un gran problema, y no es un proceso por el cual la mayoría de las personas atraviesan con frecuencia. A menudo escuchamos lo malo a lo bueno que puede ser el mercado, pero lo que es malo para los vendedores puede ser buena para los compradores, y viceversa.

Existe un listado de cosas a tener en cuenta al tratar de vender su casa si desea venderla rápidamente (y al mejor precio). ¡Todo, desde elegir al agente correcto hasta colocarle el precio correcto a su casa, es muy importante! Al cumplir correctamente con los objetivos propuestos, mejores serán los resultados.

A continuación, se mencionan los puntos más importantes a tener en cuenta al colocar su casa
en venta:

Elija el agente inmobiliario adecuado. Su casa no se venders sola, a pesar de lo que pueda escuchar o leer de los sitios web de bienes raíces en donde dicen que el proceso es fácil Tenga claro que no lo es, pero eso no es su culpa como vendedor de casa Para obtener la mayor cantidad de dinero de su venta, tendrá que confiar en los profesionales que ha contratado para vender su casa.  ¡Asegúrese de elegir al agente inmobiliario más adecuado pare usted y su área!

Coloque un precio adecuado, no importa que tanto renueve o acondicione su casa, es todavía fundamental valorar adecuadamente la casa. Tómese el tiempo para hablar con un agente de bienes raíces local y visite los sitios en línea para visualizar  cuales propiedades similares se están vendiendo en su área, No siempre es vital ser la casa con el precio más bajo en el bloque, especialmente cuando lean realizado mejoras estéticas y de otro tipo. Sin embargo, es importante saber que el precio no esté muy alejado al precio de las casas similares en el mercado.

Tenerla lista para la mudanza. Si puede pagarlo, haga lo que pueda pare que su hogar esté listo para una futura mudanza. Eso significa reemplazar pantallas rotas, zócalos rajados, grifos con fugas y la realización de otras reparaciones estéticas. ¡No olvide la posibilidad de renovar el patio, su casa necesita estar en condiciones de ser mostrada a todo momento!

Dejar la casa disponible. ¡Es importante tener su casa abierta para las personas que quieran recorrerla! Si las exhibiciones en el hogar son una imposición,
considere irse el primer fin de semana en que su hogar este en el mercado, de manera que no le moleste. Claro, puede ser invasivo dejar que los extraños vayan por su case y vean todas las pequeñas características de ella, pero es la mejor manera de vender su casa! Asegúrese de dejar que el comprador entre con su agente para recorrer en paz y tranquilidad.

Responda rápidamente a una oferta. Al momento de obtener una oferta aceptable de un comprador y posteriormente la firma del contrato, el reloj comienza a contar los segundos para su cierre. Muchos vendedores subestimen la cantidad de tiempo que puede tomar listar, vender y cerrar una Casa: por lo que recomendamos conocer su mercado antes de enumerar y establecer un plan para el lugar donde se mudara al momento de vender su Casa.

COSTOS DE CIERRE MÁS COMUNES AL VENDER UNA CASA

Los compradores y vendedores tienen costos de cierre asociados a La transacción. Por Lo tanto, es importante, antes de colocar La propiedad a La venta tener un estimado de Los gastos que tendrá que pagar para finalmente poder determinar el monto con el que puede contar una vez finalice La negociación

Costos de cierres más frecuentes para el vendedor

Balance de Hipotecas. EL balance del préstamo existente, saldo de La segunda hipoteca y Líneas de crédito sobre la vivienda.

Cuota a Pagar del Préstamo. Tasa administrativa cobrada por el prestamista para pagar el préstamo.

Liberación de Deudas. Dinero que se adeuda a Los contratistas y lo por sentencias judiciales o impuestos a la propiedad. Estas cantidades deben ser pagadas antes del cierre.

Penalidad por Pago Adelantado. Algunos préstamos tienen penalidad por el saldo temprano de la deuda.

Tasas de Registro. Tasas a pagar para documentar que las deudas han sido pagadas en su totalidad.

Comisiones. Los honorarios pagados a Los corredores inmobiliarios involucrados en La transacción. Generalmente el 6% del precio de venta y pagado en su totalidad por el vendedor.

Honorarios del Notario. Los honorarios cobrados por el notario para verificar La identidad de Los que firman el documento.

Costos por Fideicomisos. Remuneración de intermediario entre el comprador y el vendedor que maneja el dinero. Los agentes de custodia reciben el dinero de La entidad crediticia, pagan todos Los costos, recaudan depósitos y distribuyen el producto al prestamista/vendedor.

Costos por búsqueda de título. La prueba de que el vendedor tiene el derecho legal de vender La casa. Las compañías de título buscan en los registros públicos y producen un compromiso de seguro que indica que el vendedor es propietario de La casa e indica los detalles de cualquier gravamen u otros derechos que afectan el título a la casa.

Concesiones del Vendedor.Importe que él. vendedor se compromete a conceder con el fin de ayudar al comprador a pagar sus costos de cierre.

Reparaciones.Trabajos que el vendedor debe completar, en caso de que hayan sido asignados antes de la venta, ya sea como resultado de la negociación del comprador o como condición del. prestamista.

Garantía Sobre La Casa.Plan de protección para el primer año del comprador en la vivienda.

Garantía sobre Termitas.Documentación utilizada en algunas partes del, país que indica que La casa está Libre de termitas.

¿CÓMO ESTIMAR LOS COSTOS DE CIERRE?

Para efectos prácticos los gastos de cierre para el vendedor pueden estimarse de la siguiente forma:

• 1.5% sobre el precio de venta MAS
• Impuestos sobre La propiedad (Property Taxes) acumulados hasta la fecha el cierre MÁS.
• Hipotecas y/o líneas de crédito que existan sobre La propiedad MÁS
• Comisiones (generalmente hasta el 6% sobre el precio de venta).

LO QUE DEBE SABER ANTES DE INVERTIR EN PRE-CONSTRUCCION

¿Cómo influyen las etapas en el precio?

Las propiedades en planos o en pre construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementándose
al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma
estructura y muchos tienen incentivos y atractivos durante las diferentes etapas
de la construcción.

• La primera etapa es conocida como reserva, en la cual se manifiesta la Intención de adquirir un estilo de unidad en un rango de precio y se retiene con solamente el 10%.
• La segunda etapa es el contrato, se reserva una unidad específica con un precio especifico. Can la firma de este contrato y un deposito equivalente al 20% comienzan a contar los quince días de cancelación.
• Tercera etapa conocida cono Groundbreaking, en donde comienza la
  construcción y solicitan otro deposito.
• Cuarta rase suele ser al alcanzar la mitad del edificio (solo exteriores).
• La pinta, cuando terminan ultimo piso (solamente exteriores).
• En la sexta etapa se realiza el cierre de la transacción.

En los proyectos de casas unifamiliares y town homes suelen exigir:

• 10% a la firma del contrato
• 5% al primer movimiento de tierra
• 5% al inicio de la construcción
• 10% al colocarle el techo a la propiedad
• 70% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)

Términos que debes conocer sobre los contratos de pre-construcción

Contrato unilateral. El desarrollador (Developer) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene opción para hacer cambios.

Fase de cancelación. Dentro de este periodo,15 días a partir de la firma del contrato, el comprador tiene derecho según la ley de la Florida a cancelar el contrato sin penalidad, si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo.

No es transferible. El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde el comprador sea 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura a no ser que tenga el consentimiento del desarrollador (Developer).

Forma de pago en edificios en pre construcción. En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pueden ser diferentes en algunos desarrollos:

• 10% a la firma del contrato.
• 10% entre 60 – 90 días después del primer deposito.
• 10% al inicio de la construcción.
• 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos).
• 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre).

Sin embargo, en los proyectos de cases unifamiliares y town homes suelen
exigir:

• 10% a la firma del contrato.
• 5% al primer movimiento de tierra.
• 5% al inicio de la construcción.
• 10% al colocarle el techo a la propiedad.
• 70% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre).

Financiamiento sin contingencia. Si para el pago final del proyecto el comprador solicito un préstamo y no se lo han otorgado todavía al momento del cierre y no dispone del efectivo, el desarrollador (Developer) tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado hasta la fecha. En la práctica, el constructor sugiere diferentes instituciones financieras para facilitar el proceso y evitar estas desagradables situaciones.

Incumplimiento de contrato por parte del desarrollador. Si Llegará a presentarse incumplimiento por parte del constructor, este deberá notificar por escrito a los compradores, con un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse, los compradores estarían en todo  su derecho de reclamar su deposito con intereses.

Tiempo de entrega. Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentre en el momento de la compra. También influye en el tiempo de entrega y los acabados con los que se entregan las unidades.

Acabados. Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final. El esquema más común en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados:

• Listos para decorar (Decorator Ready) que NO significa usted se muda y agrega solamente su decoración personal. Decorator Ready time que ver con la
  falta de pintura losas, closets y otros terminados de la unidad.
• Equipados electrodomésticos instalados.
• Con gabinetes de cocina.
• Baños completos con y sin pisos.

Cómo estimar los costos de cierre al comprar en pre-construcción. En el momento que se realiza la escritura de la propiedad a nombre del comprador, los gastos a pagar varían si es en efectivo o se ha obtenido financiamiento:

• En efectivo oscilan entre 3% y 4% del precio de compra conformados
• Tarifa del desarrollador (Developer’s Fee) 1.75% a 2%.
• Contribución al condominio de 2 meses (en caso de edificios).
• Estampillas de documentación en el traspaso.
• Título de la poliza de seguros del propietario.
• Otros costos de transferencia.

• Con financiamiento se pagaría entre el 6% y 7% del precio de compra
  conformados por:

• Tarifa del desarrollador (Developer’s Fee) 1.75% a 2%.
• Contribución al condominio de 2 meses (en caso de existir una asociación)
• Estampillas de documentación en el traspaso.
• Título de la póliza de seguros del propietario.
• Registro y emisión de hipoteca.
• Colisión de la compañía del préstamo.
• Otros costos de transferencia.

FINANCIAMIENTO

Si está pensando en comprar una vivienda en el Sur de la Florida; bien sea
coma inversión, residencial vacaciones o permanente, es importante que
considere las posibilidades que time de conseguir un préstamo hipotecario.

Son muchas las instituciones financieras que ofrecen prestamos, desde
bancos locales; organizaciones en línea (online), prestamistas privados y
grandes entidades inversionistas en los Estados Unidos.

ALGUNOS FACTORES QUE INFLUYEN PARA DETERMINAR EL PAGO INICIAL, PLAZOS Y TASAS DE INTERES:

• Su nacionalidad.
• Estatus legal en los Estados Unidos.
• Si tiene un Historial de Crédito en el País.
• Sus ingresos y cuentas bancarias.

Conseguir una hipoteca

En el sur de la Florida; cerca del 52% de los compradores; pagan en efectivo
para hacer el proceso mucho más fácil y más rápido pero con las tasas
hipotecarias tan bajas que oscilan entre un 4.5% – 6% comparadas con las
que ofrecen sus países de origen, muchos optan por financiar su compra.

Requisitos para obtener una hipoteca

1. Dependiendo de la nacionalidad del comprador; se requiere un visado. Todo usuario extranjero necesita presentar copia de su pasaporte con una
   visa de turista vigente B-1 o B-2.
3. Tener disponible mínimo el 20% – 30% del valor de la vivienda como pago inicial en casas unifamiliares.
5. Par lo menos el 30% – 50% del valor de la propiedad cono pago inicial en Apartamentos/Condominios y Town Homes.
6. Prueba de ingresos:

• Estado de cuenta bancario.
• Cartas de referencia de su institución bancaria o de crédito.
• Dos formas de identificación.

5. Otros requisitos comunes:

• Número de seguro social.
• Declaración de impuestos.
• Forma W2.
• Estado de cuenta de los ultimo
• Prueba de empleo.
• Últimos 2 años de residencia.
• Balance personal.

Costos de los prestamos

Los costos de obtención de un préstamo varían de una institución a otra y de la utilización de un corredor de hipotecas (Mortgage Broker). Podemos aplicar los siguientes lineamientos:

Directo con un banco local suele ser más económico, sin embargo, estará limitado a los productos específicos de esa organización.

El uso de un corrector de hipotecas es muy común y a pesar de tener generalmente un costo superior que ir directo a una institución financiera, tendrá una posibilidad de opciones mucho más amplia.

Los intereses varían, entre otras cosas, según el historial de crédito ingresos mensuales deudas y cuentas bancarias. En caso de clientes que no tengan crédito establecido generalmente tendrán un interés mayor.

El pago inicial varía según:

• El tipo de propiedad que se esté adquiriendo:
• Casa/Vivienda Unifamiliar: Pago de entrada es menor (entre
• el 10% – 20%).
• Townhouses: inicial mayor que as casas (20% – 30%).
• Condominios: Es el pago inicial más grande (40% – 50%)
• Nacionalidad: Extranjeros sin crédito establecido en Estados Unidos, necesitan generalmente un mínimo del 30% de inicial y esta cantidad Ira aumentando según el tipo de propiedad que intenta comprar.

¿Qué hacer antes de aplicar para un préstamo?

1. Obtenga su reporte de crédito ANTES de solicitar el financiamiento para tener tiempo de arreglar errores o problemas en el historial.
2. Planifique cuanto puede dar de inicial y considere también los costos de cierre.
3. Busque la mejor tasa de interés, PERO tome en cuenta los otros términos del préstamo
4. Compare presupuestos.
5. Solicite un Estimando de Buena Fe (Good Faith Estimate).

¿Qué NO hacer antes de aplicar para un préstamo?

1. Realizar compras grandes a troves de su crédito.
2. Mover dinero importante de las cuentas.
3. Solicitar cualquier tipo de préstamo para comprar un auto, un
4. bote, nuevas tarjetas de crédito, etc.
5. Cambiar su lugar de residencia principal.
6. Abrir o cerrar cuentas bancarias.

¿Cómo estimar el pago mensual total al financiar una propiedad?

Los gastos mensuales más importantes para calcular la cantidad total a pager
son:

1. Hipoteca (principal e interés).
2. Seguro (inundación, accidentes, huracanes).
3. Seguro contra terceros (opcional).
4. Condominio/Costos de mantenimiento y Asociación (Maintenance fee/Home Owners Association).

Impuestos sobre la propiedad (Property Taxes).

7 ESTRATEGIAS PARA DETERMINAR EL PRECIO DE VENTA CORRECTO

La diferencia entre estar a la venta y lograr vender radica principalmente en el precio. Por lo tanto, es primordial que se determine el valor correcto antes de colocar la propiedad en el mercado y que se analice la competencia constantemente para poder ajustarlo cuando sea necesario.

Errores al determinar el precio de venta

• Basarse en las propiedades de los vecinos que NO han logrado vender.
• Intentar recuperar el dinero invertido en remodelaciones.
• Establecer una necesidad financiera personal.
• Intentar vender sin motivación o sin prisa, lo cual dificulta competir con dueños que tienen necesidad real de venta.
• Comenzar con un monto alto para probar el mercado y bajarlo después.

7 Estrategias para determinar el valor correcto

• Utilice las propiedades que lograron venderse en los últimos 3 meses (Hasta 6 meses si es necesario) para determinar el precio promedio de venta dentro de su comunidad o edificio.
• Analice las casas disponibles en su área para ubicar la suya como opción numero #1 en el mercado.
• Las remodelaciones son consideradas un valor agregado, siempre y cuanto no intente recuperar el costo.
• Sea agresivo en el precio, comience con uno muy atractivo de manera de crear competencia entre los compradores y tener varias ofertas que negociar.
• El mercado nunca permite que regale su casa. Si está muy por debajo del costo real, los compradores ofrecerán por encima del precio listado, recuerde que no está obligado a aceptar ninguna oferta.
• Tome en cuenta los días que estuvieron esas unidades en el mercado antes de lograr venderse (DOM-Days on Market).
• Si tiene dudas contrate los servicios de un evaluador profesional (Appraiser).

9 FORMAS MÁS EFECTIVAS DE PREPARAR SU CASA PARA LA VENTA

¿LISTO PARA VENDER?

Un poco de esfuerzo y tiempo de preparación antes de una visita a La casa ayuda

enormemente en La venta. Reduce el tiempo de promoción y puede dar Lugar a

más dinero para et vendedor. Unos retoques hacen una gran diferencia para Lograr una impresión favorable en el comprador.

Recorra su casa como un comprador y tome notas sobre Lo que podrían ver. Repare o sustituya to que sea necesario.

1. Olores. Asegúrese de que su casa no tiene olores persistentes de mascotas o alimentos.
2. Recipiente de basura. Vacíe y Lave una vez por semana con desinfectante.
3. Desorden. Limpie el desorden, especialmente en escaleras, entradas y armarios. Usted desea resaltar Los detalles de su casa, no Llamar atención sobre tos problemas.
4. Pintura. Los colores neutros como los blancos permiten a Los compradores centrarse en Los espacios de La casa en lugar de sus colores.
5. Objetos personales. Elimínelos de Las paredes. Guarde Los electrodomésticos para que el cliente pueda visualizarse a sí mismo en su casa.
6. Iluminación. Abra Las ventanas para dejar entrar La Luz natural y añada Lámparas de pie y de mesa para atenuar das áreas y hacer que La casa se sienta más amplia, espaciosa y alegre.
7. Muebles. Deshágase de Los muebles voluminosos que hacen que el espacio parezca más pequeño.
8. Closets. El área de almacenamiento es un gran punto de venta, por lo que organizar tos armarios e invertir en arreglar y ordenar, ayudará para que no parezca un Lugar lleno y estrecho.
9. Baños. Los baños son un punto de venta importante en una casa. Convierta el, suyo en un spa, dándote un ambiente lujoso y relajante. Añada velas aromáticas, plantas, toallas y alfombras de baño en combinación. Limpie y mantenga cerrada la tapa del servicio.

Si realmente necesitas vender tu casa, puede ser preocupante no haber recibido ofertas después de estar 90 días en el mercado.

Tu mercadeo no fue efectivo

Cualquier inmueble que sale al mercado crea un gran revuelo durante los primeros días. Este es el momento en el cual el propietario puede despertar curiosidad sobre su propiedad en los posibles compradores, a través de estrategias de mercadeo creativas e innovadoras. El hecho de que se reciban visitas, mas no ofertas, claramente indica que no se ha logrado transmitir el mensaje correcto a los compradores potenciales.

Precio de venta demasiado alto

Un factor que juega un papel crucial en el caso de las viviendas que no se logran vender, es su precio de venta. Probablemente estas emocionalmente apegado a tu casa y crees que es la mejor del mercado; Pero la venta de inmuebles no se basa en los sentimientos del propietario, sino en las necesidades y gustos delos compradores. Es necesario establecer el precio correcto conjuntamente con tu agente para así Llamar la atención de los compradores; ellos se interesan cuando piensan que la casa que van a comprar tiene un precio adecuado.

Qué hacer si tu casa no se vendió en 90 días

Si no recibes ofertas concretes en 90 días, tienes dos opciones: hacer mejoras para que la casa sea más atractiva a los ojos de los posibles compradores o establecer un precio acorde al mercado. Puede que a los compradores les guste tu casa, pero puede que les guste más otras que se encuentran en esa misma área. Muchos compradores están dispuestos a ceder en su elección si pueden conseguir una casa a menor precio.

Una buena fuente para conocer los factores que puedan estar dificultando el proceso de venta son las opiniones de quienes han visitado el inmueble y la del agente; trata de encontrar los comentarios comunes. Si puedes Llegar a la causa, puedes solucionar el problema. De lo contrario, la única opción que tienes es bajar el precio de venta.

Y, si crees que el precio de venta de tu propiedad es el correcto, probablemente sea hora de buscar otro agente inmobiliario que logre vender tu casa.

5 estrategias claves para maximizar el ingreso en propiedades de renta

Establezca la pauta correcta de arrendamiento

• En este tipo de propiedades, su ingreso principal es la fórmula de alquiler, por lo tanto, asegúrese de estimar y establecer un precio justo y atractivo para que pueda ocuparla de inmediato.
• Tenga en consideración los recientes comparables de mercado que le daránel valor real de renta de su propiedad.
• Concentre su mayor interés en las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si no tiene acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto.
• Si quiere alquilar $100 por encima del mercado, esto puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financiaras mayores.

El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra

• Es muy común escuchar a los clientes decir que deben subir la renta porque los gastos de mantenimiento y administración en los condominios han aumentado, porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta también se han incrementado. Por favor tenga en cuenta que los precios que pagan los inquilinos no tienen una relación directa con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien especifico de renta en una ciudad, comunidad o edificio.

Considere renovar contratos. Si bien es cierto que hay varios elementos a tener en cuenta a la hora de renovar el contrato, desde el punto de vista financiero, esta suele ser la mejor decisión, con la renovación estaría evitando costos tales como:

• Mejoras a la propiedad para ubicarla de nuevo en e4 mercado tales como pintura, limpieza, alfombras nuevas entre otras cosas.
• Tiempo en conseguir clientes, precalificarlos, negociar contrato y fase de aprobación de la asociación que suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos.
• La comisión para el agente de bienes raíces puede ser mayor en un primer contrato que en renovaciones. Al inicio del contrato suele ser una retribución equivalente a un mes de renta y en renovaciones pueden ser negociables.

Si el inquilino es bueno, trate de mantenerlo

• Uno de los elementos más delicados de la renta es la relación con las personas que viven en la propiedad. Si pagan a tiempo, mantienen bien la casa, ¿no molestan constantemente por reparaciones menores y no se reciben quejas de los vecinos ni de la asociación?  son excelentes candidatos para renovar y mantenerlos contentos.
• Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de buenos inquilinos por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de hacer esto, siempre piense que es una lotería saber cómo será su próximo arrendatario.

Evaluar al inquilino. Algunos aspectos a considerar:

1. Prueba de ingresos: Solicite un documento donde demuestre que podrán cubrir

los pagos de la propiedad, tales como:

• Últimos recibos de sueldos o ingresos (W2 o 1099).
• Últimas declaraciones de impuestos.
• Estado de cuentas bancarias.

Reporte de crédito:

• Solicite un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas. En Estados Unidos puede utilizar esta referencia:

• Menos de 579 (malo). 20% más bajo de la nación.
• 580 a 669 (justo). Menos del promedio de la nación.
• 670 a 739 (bueno). Promedio de la nación.
• 740 a 799 (muy bueno). 40% de la nación.
• 800 o más (excepcional). 20% más alto de la nación.

• Debernos destacar que sí la persona es extranjera y no tiene número de seguro social no tendrá reporte de crédito.
• Es importante determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo.

Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir.

Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: puede ser una carta, o pedir la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y obtener referencias. Si bien son recomendaciones telefónicas, nos dan una importante información.

Recuerde también que si la propiedad se encuentra en un condominio el cual

necesita aprobación antes de que su inquino se mude, la persona también pasará por ese filtro lo cual le dará a usted doble protección, pero no por eso debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.